注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓长生

邓长生:158-2047-4731

 
 
 

日志

 
 

深圳宝翠苑取消限购  

2014-07-28 14:21:49|  分类: 深圳楼盘 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

深圳宝翠苑我认为,广州在年内全面取消限购的可能性不大。但相比之下,在北上广深四个城市里,广州可能最需要取消限购。因为在不断加剧的内地城市竞赛中,广州近年来虽然勉强维持着GDP第三的面子,但明显力不从心、缺乏后劲。

 

深圳宝翠苑我曾经写过一篇题为《北上广:一个时代的终结》的文章,通过大量数据论证了自2000年到2013年,广州核心经济指标从与北京、上海并驾齐驱,远远将深圳、苏州、天津、重庆甩在后面,到今天几乎全面被深圳超越,被天津逼近,被北京上海甩开。比如最能反映城市经济竞争力的“金融机构各项存款余额”,过去13年中北京增长了845%,上海增长788%,深圳增长960%,杭州增长956%,天津增长914%,重庆增长1100%,成都增长1145%,苏州增长1313%,而广州仅仅只增长了445%。2000年底的时候,广州的“金融机构各项存款余额”是北京的64%,上海的79%,深圳的195%;到了2013年底,广州分别只有北京的37%、上海的49%、深圳的99%

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

深圳宝翠苑取消限购 - 营销中心邓长生 - 营销中心邓长生

 

全口径地方债(即“负有偿还责任的债务”,“负有担保责任的债务”和“负有一定救助责任的债务”的总和)占上年地方预算内财政收入的比例,是考察一个城市负债水平和发展后劲的重要指标。倍数越大,说明债务压力越大,未来发展潜力越小。到去年年底的时候,广州的这一指标是3.23倍,超过北京、上海、苏州,也超过以投资巨大而闻名的天津(2.74倍),在经济总量最大的7个城市里,仅次于重庆的4.3倍。而深圳,是这些城市里政府负债率最低的。

那么在住房供求关系上,广州是什么情况?下面我们先看一组数据:

城市     施工面积       竣工面积      实际人口

北京      7407万         1692万        2115万

上海      8125万         1417万        2415万

广州      5474万          710万        2100万

深圳      2608万         196万        1850万

深圳宝翠苑先对这些数据做个说明。表中的施工面积、竣工面积,是2013年商品住宅的数据,单位都是平米,来自各城市2013年统计公报。但需要注意,这里统计的住宅都是商品房,不包括小产权房、集资房、军产房。

 

中国城市实际生活的人口从来都是个谜。我在此前的文章中通过“在校小学生人数”和“手机用户数”等指标,推算过四大一线城市的人口。我认为,北京和上海人口统计比较准确。深圳历来有两个数字,一个是统计公报里的“常住人口”,还有就是公安局公布的“实际管理人口”,也就是表中的1850万。广州“在校小学校生人数”在四大城市里第一,手机用户数接近北京上海,所以肯定有2100万以上的人口。而广州统计公报中的常住人口是1293万人,显然非常不可信。

 

通过这些数据可以看出,广州住宅供应量只有北京、上海的一半左右,深圳就更少了。但值得注意的是,广州和深圳有大量的违法建筑,主要是各种城中村,体量巨大、密度极高。广州一直没有公布过准确数据,但深圳有据可查:截至 2011年年底,深圳有违法建筑37.94 万栋,建筑面积高达4.05 亿平方米,是全市总建筑面积的49%。这里面,大概一半稍多是住宅,其他是厂房、商业物业

 

深圳宝翠苑广州的违法建筑有多少?2013年的时候,官方宣布是1亿平米。这显然不太可能,因为广州总面积是深圳的3.5倍以上,原村民比深圳多很多倍。违法建筑面积只有深圳四分之一,显然不靠谱。我的猜测,应该在3亿平米以上,甚至可能接近深圳。

 

深圳宝翠苑到2012年年底,广州官方公布的合法住宅面积是2.2亿平米左右,加上2013年新增的大概是2.3亿平。广州的违法建筑按照3亿平米计算,其中住宅用途应不低于1.8亿。这样,广州的住宅总量至少在4亿平米以上。如果广州有2100万人,人均面积也接近20平米了。目前广州每年新增住宅面积超过1000万平米(算上小产权房、集资房、军产房),大约可以容纳40万增量人口

 

深圳宝翠苑通过上述估算,我们可以得出这样的结论:广州的住房存量和增量相对于人口规模来说,基本上够用了,如果有过剩也不算厉害。近年来广州为了保GDP第三的位置,将市区扩张得非常快。一些“郊县”,由于不是重点开发地区,吸引外来人口能力不强,因此情况类似三线城市,空置住房消化能力比较弱,比如增城、从化,需要刺激政策。而南沙,虽然是重点开发区域,但由于生活配套设施滞后,尚未能成为宜居地区,也积压了大量住宅,同样需要吸引外来人口居住。至于传统的市中心,则处于供求基本平衡的状态,不需要放松限购。

 

深圳宝翠苑在北上广深四大一线城市中,广州因为浓郁的“粤文化”特色,吸引外来人口能力最弱。在经济发展前景上,广州也是四大城市里偏弱的一个,明显无法跟北京上海相比,甚至不如深圳。所以,广州对“外来投资性购房需求”的吸引力,无法跟北、上、深相比。上述这些,都使得广州楼市成为四大城市里最弱的一个,也是价格最低的一个。所以,如果未来广州率先在一线城市中全面取消限购,也可以理解。

  评论这张
 
阅读(11)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017