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邓长生

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日志

 
 

惠州海惠花园商铺  

2014-07-31 11:02:42|  分类: 东莞楼盘 |  标签: |举报 |字号 订阅

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惠州海惠花园商铺四合院:265~274平米,老北京四合院式样,享中国人居最科学经典户型!
门前的旗帜


五星红旗在中间最高一个由向左、向右两向构成的“Y”字形标志,总频繁出现在地产行业中,人们习惯用它来表达楼市的上涨与下行。Y字形被用于今年的房地产市场再贴切不过,开发商房价或涨抑或跌,片区的Y形博弈溢于代理机构的各种数据统计。惠州金山湖,这个被与深圳香蜜湖相媲美的片区,也在今年的楼市战场呈现Y形博弈。
http://bol.hz.szhome.com/house/3462.htm

资深业内人士杨锦斌指出金山湖片区楼盘一阵营保持“抗跌”性,另一阵营却用降价撬动货量的走动,使得片区出现应市特价与逆市上涨的双重格局。

惠州海惠花园商铺早几年是一片荒芜的金山湖并未被挖掘出其人居魅力,直至近两三年开发商大举进军该片区,开始了轰轰烈烈的造城行动。随着时间推移,钢筋泥土构成的洋房在这片区如春笋崛起,片区房价一涨再涨,即使每年一平米的幅度到一千元去,也阻挡不住置业金山湖热潮。所以,在今年楼市比较“悲观”的行情下,金山湖作为被戴“豪宅”帽子的中央生活区,价格走向波动也受瞩目,尤其在下半年有大批量新房入市的情况下,区内房价将如何Y行博弈,向左降价跑量,向右价格坚挺。


http://bol.hz.szhome.com/house/3462.htm
金山湖片区将是惠城区下半年供货的主力片区房价失守阵营不降价易被市场淹没中信凯旋城、方直珑湖湾东岸两项目无疑是金山湖片区最为明显的房价失守派。中信凯旋城的团购从今年4月份就开始掀起降价风暴,项目携手中国建设银行举办团购会,针对中信凯旋城五期高层新品,折扣后购房成交均价低至5200多元/平方米,部分房源低至4999元/平方米。

 

惠州海惠花园商铺团购专场使得金山湖片区出现“4字头”单价,最后项目均价5200元/平方米收场。目前项目均价约在5800元/平方米。中信直接使用“团购”、特价房等促销战略成功走量,结果以10.76亿元成为惠州房地产年中销售亚军。
  
方直集团是在金山湖片区拥有最多项目开发商,区内有君御、珑湖湾、珑湖湾东岸、方直广场、星耀国际等多个项目。作为较早进驻金山湖的房企,方直珑湖湾已经成为金山湖的豪宅标杆之一,集团项目极少在市场上有大幅降价。而6月份,方直珑湖湾东岸率先降价,一期尾货清盘5288元/平米起,该价格较之前项目在售的123平方米3+1房、130平方米三房、136平方米四房均价7000元/平方米直降一千多。
  
中城嘉信总经理杨锦斌认为“以价换量,优先去化”是上半年楼市的营销主调,开年后雅居乐的全线让利促销引领楼市降价风云。在整体走势下滑的情况下,降价效果明显,团购、促销的营销方式也接连不断。
  
至于降价的原因除了受今年楼市整体环境影响外,杨锦斌指出金山湖区内项目享受的交通规划、配套大体差不多,但是项目与项目之间的品质有一定差别,另外有部分产品入市时间较早,如不通过调整价格走量,后期推陈出新容易导致这部分被市场淹没。
  
惠州海惠花园商铺坚挺派我有我的价高起点、快发展,是市场对金山湖片区楼市的大致印象。确实,作为惠州豪宅最为集中的片区之一,金山湖片区内高端住宅扎堆,多数楼盘价格也居高,多为7000-8000元/平不等。”杨锦斌说。实际上,大多数定位较高的品质项目均价会去到八九千,甚至上万。在这波降价潮中,这些项目依然走价格“坚挺派”,淡市不降价。

金山湖片区内的升利悦湖会、中洲中央公园等项目价格也未有大幅波动。悦湖会自今年开盘以来,均价维持在8000多元/平,尽管片区内的其他项目接二连三的降价,但其价格稳中有升。
  
惠州海惠花园商铺记者向项目负责人徐淑敏询问是否会跟风降价走量,她表示:“不会。每个项目的情况都不一样,我们项目定位比较高端,虽然大环境不好,但是不会降价。品质以及产品的设计这些都可以支撑它作为豪宅的价格,抗跌性还是比较强。”
  
客户群体的差异化也是这部分高端项目坚持扛住价格的主要原因。据了解,金山湖定位相对高端的项目均价基本在8000元以上,而相比降价走量均价6000元左右的项目,两者之间价格每平相差两千元左右。所以,业内人士指出把买降价盘的客户群体带到高端项目去很不实际,这些客户不会对项目成交产生影响,但是降价会造成客户的观望氛围更浓。
  
杨锦斌认为开发商不降价的重要原因是自身产品的优势,除此也跟开发商自身的资金实力有关,实力强的开发商资金不运转不紧张,不需要通过量来回笼资金。目前也无法判断市场什么时候回暖,客户买涨不涨跌,唯有在资金允许的情况下,坚持价格。片区内一些开发商的品牌响、产品好,这部分的价格抗跌性强,客户的认同感高,所以价格不会有调整。竞争白热化或将持续十年
  
惠州海惠花园商铺金山湖区内开发商的博弈,早已上演,而这种竞争局面不仅仅是今年,或将在未来8-10年持续。杨锦斌介绍,早两年他已经认为金山湖片区的供应量大,竞争激烈,并且这个片区在未来8-10年仍是惠州的置业热点片区,金山湖拥有自身的景观资源、市政配套,未来利好因素很多。再加上片区内还有土地,以及有些土地是处于拿地待开发状态,未来供应量还会很大,竞争是不可避免。所以,这对开发商也是很大的考验。
  
据了解,金山湖片区将有超百万平米的体量,过万套新房入市。这是否会对片区内开发商造成竞争压力?竞争是多面性的,惠州房子存量比较大,人口不是特别多,下半年供应量比较集中,九月、十月的黄金时期,大部分开发商会推货。但是项目、产品之间的区,客户群体的差异化还是存在,不会有非常大的冲突。”徐淑敏说。
  
惠州海惠花园商铺项目营销总监白永平则表示会在营销上走差异化路线,突出项目的标杆性。他指出由于金山湖受市场关注度越来越高,自然它的施工量和开工量比较多,再加上今年上半年以来的一个市场有些波动,可能走货和它的消化速度有一些慢。但是包括未来和它整个城市的一个发展,也是一个正常的范围。因为毕竟有释放、有消费,它才有消化,才有整个片区的一个成熟。从这些方面理解,我觉得它是一个正常合理的范围。

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