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邓长生

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日志

 
 

私人购房市场中  

2014-08-21 00:50:11|  分类: 惠州海景房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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私人购房市场中根据我们此前在2014年5月对中国房地产市场的分析,我们认为私人购房领域目前存在泡沫。保障性住房和“经济适用房”仍旧供不应求。这些领域的建设依赖政府融资,实际上就是中央政府提供资金,因为大多数地方政府在财政方面陷入困境。

 

私人购房市场中的泡沫在2013年达到顶峰。迄今为止,房地产泡沫的萎缩并不均衡,但实际上对中国的各个地区和城市均有一定程度的影响。房地产市场销量的普遍萎缩、房价持续下跌和抵押贷款违约率的上升都证明了这一点。

 

到目前为止,大多数的抵押贷款违约方都是购买了虚报交易价值的房地产项目和住宅的企业。许多企业能够获得低息的银行贷款,并和银行家保持着关系,这些银行家提供低利率融资,并快速审批数额超过房地产项目市场价值的贷款。这些房产交易完全由银行贷款提供有效融资,没有资产价值。随着房地产市场的收缩和房价的下跌,企业和家庭都会出现抵押贷款违约,放弃了吃水线以下的房产。

  浙江杭州、江苏无锡、福建宁德和江苏新沂都发生了抵押贷款违约的情况。在银行提起诉讼后,房屋业主声称,他们再也无力偿还每月的房屋贷款。迄今为止,中国已经出现了几百例抵押贷款违约。其中,普通购房者仅占3%至5%,而企业买家占绝大多数。

  中央政府部门并不特别在意私人开发商、建筑公司和其他住宅房地产相关公司遭遇的抵押贷款违约、破产和清盘,这些企业在房地产繁荣期间赚取了丰厚的利润。不过,政府当局担心的是私人投资建设活动受到冲击所导致的失业问题。中国住宅建设占国内生产总值(GDP)的12%以上,总体建筑行业占GDP的17%左右。此外,其他行业也依赖于蓬勃发展的私人建筑和私人住宅市场,其中包括家具、电器和家居陈设,中央政府的担忧可以理解。

  近来,中央政府各部门,包括中国人民银行和中国银行业监督管理委员会在内,都忙于尽其所能,预防建筑活动出现大规模收缩。这些部门放松了银行的存款准备金率,干预银行间市场,通过回购协议向银行提供流动性,并且在省级和地方层面放松了对二套房购买以及首付比例的限制。中国人民银行也通过其再贷款方案提供抵押贷款融资。

  从2014年初以来,中央政府已经为中国经济提供了更广泛的刺激方案,实施选择性财政机制,旨在帮助中小型企业并向农业部门提供贷款。这些举措似乎带动了经济增长,从而让股市再次确信,房地产市场存在的问题已经消失。

  实际上,中国市场需要更多的BB级住房(也就是说,保障性住房或经济适用房),AAA级住房供应过剩的深层问题并没有消失。选择性和普遍性的宏观经济刺激方案只是用非常有限的方式缓解了这个问题。只要中央政府认识到,他们的主要经济目标——重新平衡经济和遏制新兴市场有史以来最大的信贷泡沫——需要房地产价格做出重大调整,这种供应需求不匹配的局面将会卷土重来。

  如果中央政府通过直接或间接的有效经济手段来促进保障性住房和经济适用房的建设,可以在避免失业率升高导致社会不稳定的情况下实现这种调整。政府必须在合适的时机提供这种支持——也就是在许多私人开发商面对无法支撑的财务负担而开始崩溃的时候,因为这是纠正中国住宅建设领域的深层失衡不可避免的结果。

  正如我们在此前的报告中所写的,中国放宽住房限购的三个城市(天津、海口和佛山)都出现了房地产交易量的开始时增长,而在几周后又陷入停滞的情况。

  我们最新的跟踪调查显示,其他放松住房限购政策的城市也都出现了类似的现象。各地方市场的第二轮放松限购举措从6月开始,持续到8月。

  图表1:南昌和成都都在7月15日放松了购房限制。在7月18日和19日,武汉和苏州分别放松了购房限制。这些举措出台后,当地的房地产交易量回升了大约两个星期,此后又恢复到之前的水平。


  资料来源:美国国家统计局,Centraline,JL沃伦资本有限责任公司

  图表2:7月29日,福州放宽了购房限制,交易量的明显改善只持续了一个星期左右。


  资料来源:美国国家统计局,Centraline,JL沃伦资本有限责任公司

  图表3:7月1日,济南放宽了购房限制,在一个月左右的时间里,房地产交易量同比增长80%-100%,但是此后在8月的第一周增速出现回落。


  资料来源:美国国家统计局,Centraline,JL沃伦资本有限责任公司

  图表4:厦门、石家庄和温州放宽购房限制并没有帮助交易量上升,厦门在7月1日放松了购房限制,石家庄和温州分别在7月28日和7月29日放宽了限购令。

 


  资料来源:美国国家统计局,Centraline,JL沃伦资本有限责任公司

  图表5:到目前为止,分别在7月19日、7月28日、7月22日和7月31日放松购房限制的长春、无锡、海口和宁波的房地产交易量在两个星期里持续走高。


  资料来源:美国国家统计局,Centraline,JL沃伦资本有限责任公司

  表1:各地市场放宽房屋限购的时间表

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