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邓长生

邓长生:158-2047-4731

 
 
 

日志

 
 

降低社会生活成本  

2014-08-25 00:25:13|  分类: 东莞别墅 |  标签: |举报 |字号 订阅

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将房地产价格打压到底"是宏观经济政策中可以对房地产政策所采取的一种指导思想,这种指导思想的目的是通过对房地产实施价格方向向下的政策,确立房地产业和土地在国民经济中的地位和作用,从而使压低房地产价格的政策能够促进社会可支配收入持续增长,降低社会生活成本,减少社会财富分配差距,支持经济健康和谐稳定的可持续发展。

 

一个国家土地的用途主要分为自然环境用地,公共用地,农业用地,工业用地和商业用地。在国土面积恒定的条件下,各种用地的分配比例是由当前的社会经济水平决定的。如果未来工业发展迅速,工业用地的需求就会大幅增长,工业用地只能从其它用地范围中转化或挤占。同样的道理,

 

社会发展会导致公共事业用地需求增长,社会收入水平的提高会增加商业用地的需求和农业用地需求。在国土面积不变的条件下,社会发展导致的各种用地需求增长只能以提高土地使用效率和重新配置各种土地用途比例的方式完成。一个经济不断发展,社会收入不断增长的经济体,必然是各种用地需求都增长的局面,各种用地需求之间会不断扩张相互挤占,用地矛盾会因此不断增加,其结果必然导致自然环境用地不断减少,这些现象现在已经在中国经济发展的过程中表现出来

 

中国是一个地少人多的国家,改革开放以来社会发展导致的各种用地需求大幅增加造成了很多经济和社会性的矛盾。在土地资源相对于人口稀缺的条件下,随着经济的进一步发展,社会购买力不断提高,对房屋和土地的需求量会不断增长,如果不加以限制,扩张的意愿会随着收入的增长而增加,土地和自然环境相对于人口的瓶颈问题会越来越严重。从长期来看,甚至可以不用考虑中国大城市中心地区房地产价格的下跌风险,只要长期持有就一定会获利

 

在这样的局面下,象现在这样放开投资商用房地产业的需求,任由房地产发展而不加约束限制,在人均土地资源稀缺的条件下,流动性资金会将地产作为最优的投资品种。中国市场的房地产价格会随着经济的不断发展被不断的推高,

 

社会购买力有很大比例将主要用于支撑房地产高昂的价格,很多行业将因为成本上升而经营困难,低价值的产品也会被挤出市场,第三产业的成本增长会推动商品售价的上涨导致通胀,民众的社会收入会相对性下降,工业用地和公共用地的成本也会被商业地产带动走高,经济的活力会因为房地产价格的高涨而降低,这样的结果不但伤害经济和社会,

 

 

而且对房地产业的长期发展也是极其有害的。房地产膨胀的道路日本曾经走过,一旦踏上这条道路,往往要到地产价格将国民经济拖入危机才能结束价格上涨的趋势。中国人多地少的国土条件决定了商用房地产在中国市场只能被定位于消费品,不能被定位于投资品,各种用地需求都必须提高使用效率,自然环境用地和农业用地应得到有效的保护以防止各种用地需求挤占。从这个角度看,采用宏观政策压制房地产价格,提高土地房屋的使用效率,有利于降低社会生活成本,减轻社会消费负担,防止经济出现严重危机,确保社会和谐发展。

 

从社会生活成本的角度看,住房成本越高对其它消费支出的挤出作用越大。城市房屋价格的降低有利于居民在同等的收入水平下具备更大的消费能力,有助于从事商业经营的单位降低成本增加收入。如果不对房地产的价格进行政策性压制,房地产业在中国的土地人口和发展现状下就会吸引资金的大量流入,成为引领经济发展的主要动力。不断被资金抬高的房地产价格,会增加中低收入者的生活负担,导致社会分配差距的加大。由房地产业引领资金在相关产业的传导,会吸引更多资金投入房地产的产业链,不但会挤出其它行业的发展投入,而且极易造成坏账和银行业的系统性风险。在中国这样的人口土地条件下,不能将房地产业作为经济发展的主要动力,只能采取压制的方式,使对房地产的需求缓慢的,随着经济的发展,滞后于收入增长的方式来逐步性的释放出来。

 

实际上在中国房地产市场的现状下,采用压制房地产价格的政策,只能延缓房地产价格上涨的幅度,降低房地产扩张的速度,并不会真正打击伤害到房地产业的发展。由收入增长产生的房地产需求始终存在,并在逐步的释放,压制政策所产生的结果是挤出资金实力不强的资产投资者和收入水平相对较低的需求,挤出对房地产资源浪费的行为,挤出房地产的投机成分,降低房地产业的火爆程度。打压房地产价格的政策,是通过政策力量向下的作用方向抵消部分价格向上的力量,从而降低投机因素,减少炒作对房地产业的危害,使房地产业进入良性稳定的发展轨道

 

有一种观点认为中国的农业用地底线不必守,这样的论调等同于支持房地产业作为投资产品,主张支持地产价格向上的政策。尽管可以使农业用地转为非农用地,通过进口农产品[0.29% 资金 研报]来替代本国的农业生产。

 

但这种方式是以牺牲国家的粮食安全为代价换来的,对于中国这样的大国而言,确保农业用地的红线已经不是单纯的农业问题,而是国家安全和社会稳定问题。如果国内粮食不能满足自身需要,要从国外大量进口,国际市场的粮食价格会被炒到怎样的程度是难以预料的。中国经济发展取得的成就可能将被粮食安全所吞噬,吃饭问题反而会成为制约社会发展,造成社会不稳定因素的安全隐患

 

尽管日本和新加坡等国都采用了农业用地转化的方式,但并不表明这种方式在中国也适用。这种方式在目前看来行的通是因为全球范围内有很多贫穷落后的国家能够为国际市场提供足够的农产品来满足各个进口国家的需求。

 

 

但是全球化最终将会使各个国家都走上打开国门发展经济的道路,工业将毫无例外的是发展的主要方向,每个国家都会遇到经济发展与土地需求增长的瓶颈问题。从全球范围看,全球经济的不断发展会导致农业用地被工业和商业用地不断的挤出,全球的农业用地量会不断的下降。尽管会有很多闲置土地投入农业用地,并不能改变这种由经济发展工业化和城市化导致的转化趋

 

中国目前房地产业的现状仍处于发展的初期阶段,是满足社会消费性住房为主的时期。当前的市场购房者,主要是用于满足自用需求。只有少部分人具有投资能力,能够从事房地产业的投资。

 

尽管当前受到金融海啸的冲击,国内房地产市场的价格降幅并不大,其原因是前期的购房者主要用于自用,用于投资的比例并不大。只有以投资为主的市场,才会在危机时期出现大量抛盘,导致价格大起大落。随着中国经济的进一步发展,中国市场未来自用和投资型房地产需求的增长空间仍然很大。前期房地产业的火爆发展只是预演,房地产业的爆炒投机时期还没有真正的开始。

 

前期的自用需求已经将房地产业搅动到如此火爆的程度,引发社会如此多的分歧和争议,随着未来社会收入的进一步增长,如果仍然维持现有的政策,将会产生怎样的演化结果是难以预料的。当前的金融危机为调整房地产业的产业政策提供了机遇,适时的利用这次机遇,摆脱房地产业对国民经济和发展模式的绑架,解决未来可能影响经济和社会的房地产瓶颈是当务之急

 

在各种用地需求都不断增长的条件下,目前所能采取的措施只能是严控自然环境用地和农业用地的底线,对于工业,公共和商业用地,只能向使用效率要土地。提高土地利用率的方式有很多种,其基本的原理在于向高度要空间增加单位土地的房屋数量来满足需求的增长;向使用效率要土地,提高房屋的利用率,降低空置率

 

去那些写字楼,高档住宅和政府各级部门的办公楼看看吧,平均每个人占有多大的使用面积,这些使用面积消耗了多少成本,在这样的成本和使用面积上,创造出了多少社会财富?再看看那些大广场,那些不必要的房屋配套设施,那些任意扩建工业厂房和周边空地的以工业为名持有大量土地资产的企业,他们大肆占有的土地不是从天上掉下来的,而是以破坏环境挤占农用地的方式来实现的,政府是其中的主要参与者和领导者,还是这种政策最主要的受益者。

 

如果经济继续发展,新增的需求能力也照这样的标准来购买房地产,经济的发展会不断的造成土地稀缺和房价暴涨,那些少数的高收入者可以从持有房产中大获其利而中低收入者只能望洋兴叹。社会财富的分配将更加不均衡,由房地产业引领的经济发展模式将使政府的经济政策被房地产的高昂价格绑架,打压房价将会使经济发展受损,不打压房价,又会伤害社会收入和消费能力。

 

要避免这样的情况发生,只能采用将地产价格打压到底的策略来定位和看待工业,公共和商用房地产业在国民经济中的位置和作用,将房地产业的发展控制在紧缩的程度内,为社会收入的增长打开空间,使中国的经济能够健康和谐的发展,这样的政策取向使房地产成为社会发展的积极促进动力

 

一个方向向下的压制型的房地产产业政策要达到的目的是挤出部分投机和投资因素,降低对住房面积的盲目需求增长,降低空置率,提高利用率

 

将商用房地产业定位于消费品,就可以通过征收消费税的成本形式产生的作用力来挤出部分投机和投资因素,降低对住房面积的盲目需求增长,降低空置率,提高利用率。消费税可以采用按月或按年征收的方式,由持有人支付。这样就可以避免将各种税费变相计入房屋的购买价格,通过银行贷款来支付。由于要定期支付消费税,所有购房者都会有一个应对现金流量的问题,一旦未来收入预期趋弱难以承担过高的流量要求,就只能通过出售房产来套现。

 

对于那些炒房者,由于要定期支付现金流量,也必需要降低预期谨慎从事,从而达到挤出部分投机投资和超前消费的因素。对于工业用地也需要采取同样的方式,提高持有土地和房屋定期支付的税率,通过吸收流动性的方式,使持有土地者尽可能高效的利用土地,政府使用的房屋土地同样应当征税,要将社会各界低效运用土地的行为挤出去,只有这样才能为未来的土地需求留下空间。

 

对土地税纳税群体范围的认定方式可以使土地税更加灵活的处理现实问题。比如将纳税额与住房面积挂钩,低于一定面积的房屋不用纳税,超出一定面积的房屋缴纳高税率;将纳税范围与房屋年限挂钩,达到一定年限的房屋无需纳税;

 

将纳税率与城市区域挂钩,中心区域高,周边区域可以免税;将纳税率分为基本税率和地方税率和附加税率等,依据不同的情况征税;将土地税率与房屋税率分开计税,对土地征收高税率,使土地利用率提高,房屋建设高层化等等。

 

 

当对土地和房屋分别计税后,工业用地也会减少,工业厂房会向多层的方向发展,并催生厂房租赁和合租厂房的生产模式,这样的结果都会调高土地的利用率,降低土地房屋的资产化倾向,对于国民经济的稳定和防止资产泡沫的生成都有积极的意

处于金融危机中的我国的房地产业对于宏观经济政策而言是一块鸡肋,目前房地产业的稳定对于社会和经济的稳定非常重要。房地产业已经在绑架宏观经济政策了,未来这种趋势将更加明显。但是如果任由这种政策延续下去,一但经济复苏,房地产的威力又会发挥出来,由此产生的后果难以想象。不管选择那个方向,天下没有白吃的午餐,要各方面都不得罪是不可能的,宏观经济政策不是出来打酱油的。

 

 

将房地产价格打压到底"的说法毫无疑问是一种噱头,但其中反应出的思想内容很值得研究。这种提法不是独立产生的,而是被放在整个国民经济范畴中考虑后得出的结论。因此在读这篇文章之前,要先看完《拉动消费的政策是失策的经济政策》,《应对当前经济问题的宏观政策思考》,《为什么应将第三产业作为当前经济政策的重点》,《对发展第三产业的政策方向和方法的思考》才能明了为什么会有这样的结论。

 

当前宏观经济政策所缺乏的是统筹性和方向目标,因此才无法根据目标和方向来配置各种政策的取向。对房地产采用方向向下的政策是针对目前的局面解决现实问题的结果,不仅房地产业如此,其它政策也要服务于主要目标。例如现在推进社会保障措施不是不好,但通常应在经济上升期做这件事。

 

公务员与社保必然是两个相反的量,在经济发展时期给公务员涨工资,现在推行社会保障体系建设的结果必然导致公务员队伍要瘦身。有些事是不可避免的,没有远虑就有近忧。要解决当前的社会问题不必向外四处寻找办法,其实它一直都在我们的社会中,现实的本来面目从来都没有远去,只是不愿意承认和正视罢了

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