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邓长生

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日志

 
 

为房产税买单的依然是房奴  

2017-03-06 23:45:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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营销部:邓长生:158-2047-4731【同QQ.微信】
关于房产税的讨论,自进入2017年以来都一直在舆论传媒中持续发酵。诟病中国高房价时,我们屡屡会提及要建立房地产市场长效机制,其中开征房地产税无疑是被视为制度建设的重要一环。纵观以往,每当房价上涨过快,有关房地产税出台的传闻相当热烈。过去,包括北京,深圳等一线城市也常传出房产税开征的消息,其后又被官方出面否认。但是,这一次的房产税新闻似乎不再是以往的“只打雷不下雨”,而是即将要成为现实。但我们难免还是有疑虑:即将成为现实的房产税真的会有效降低房价吗?从理论上来讲,似乎能够通过这种方法降房价。说穿了,征房产税无非是用提高房产持有成本的办法,使得房产持有者在持有多个房产时支出增加,以成本压力倒逼房产持有者将房产向市场抛售,提高市场供给,从而实现降房价的目的。但同时,我们也必须了解:无论世界上哪一国家,依靠征收房产税的方法虽可以控制房价于一时,但都很难长期奏效。
 
房产税很难长期控制房价的原因在于,在市场交易的时候。房屋的持有者往往会将房产税这一部分的成本加到房屋的售价当中,最大程度保障自己的利益,同时让购房者不得不支付更高的价格来购买房屋。实际上,到最后这不但没有降低房价,反而还进一步推高了房价。我们如果看一下世界各地征收房产税以及房价的情况,不难看出,征税和降房价长期来看并没有关系。例如在美国纽约,房产税最高可以达到10-12%不等,这个数字不可谓不高,但是今天的纽约却是世界上房价最高的城市之一。美国纽约的曼哈顿地区,在近十年的房价涨幅中,达到了50%的涨幅情况。极大的涨幅,让曼哈顿地区成为了最贵的有美国纽约房产代表,曼哈顿的房产大约在五百万美元到3000万美元之间。看来,房产税并没有改变纽约曼哈顿超高房价的现实。同样的道理,必将会发生在中国的北京、上海、深圳等高房价地区。
为房产税买单的依然是房奴 - 售楼处:邓长生 - 邓长生
 
 为什么税收在这些高房价地区降不了房价呢?因为在这些经济发达的城市,地产是一个绝对的卖方市场,只要有人愿意出售房屋,他绝对不愁买家,一堆人马上会跟进,挥舞着手中的钞票等待购买。在一个卖家对应两三个甚至更多买家的情况下,他即使加价出售,房屋仍然也会被抢购。我们假设,房产税让持有房产的成本占到了房产总价的5%,那么这5%的成本会被转移到房屋的最终售价当中。等于说,购房者至少不得不多花5%的价钱才能买到房屋。为了最大化自己的利益,这位购房者在以后出售房屋时,也必将考虑将持有时的成本加入售价当中。这时,房价增加的就不止5%了,而应该以5%的复利计算。即使不选择卖掉房子,大城市的业主也可选择用租房的方式转嫁房地产税的成本。房租的大幅度提高已经是我们可以遇见的趋势,并且是在房屋总价越高的城市,将来房租涨的越快。据某房屋中介研究机构统计,去年上海、北京、深圳的月租金分别为5133.91元、4743.98元、4086.32元。而且涨幅极高,每半年时间,平均涨幅就超过10%。这还是在没有对包租公们征收房产税的情况下,如果对于包租公们的房产征税,包租公必然用涨房租的方法让租户来付这笔钱,房租的每年涨幅也势必高于20%以上。对于租房度日的城市打工族而言,这意味着更重的经济负担,更少的日常开支,更遥遥无期凑齐首付的日子。与此同时,中国房地产存在着另一个冷清的市场,也就是一二线以外的三四线城市。那里的情况就截然不同。这些地方由于经济发展水平低下并且所能提供的就业机会有限,新增人口逐渐减少。因此,房地产市场在这里是一个完全的买方市场。也就是说,一旦买到房子,想要再出手卖掉,不是一件容易的事。那些去库存周期很长的中小城市暂不提,以北方的大城市沈阳、呼和浩特等地为例,其去库存周期都超过20个月,可以说在很多一二线之外的地方,房产的市场压力相当大。在这些中小城市的房产市场,如果征收房产税,那么降房价的效果可能会比一线城市要更加明显。本来就越来越冷清的房地产市场,将会因此变得更加冷清,乏人问津,对于中小城市的有房一族来说,这是一个糟糕的消息。因为当他们帮助国家完成了“去库存”任务之后,会发现手里的二手房根本去不了库存,卖不掉的同时,还要用不菲的成本养房。
为房产税买单的依然是房奴 - 售楼处:邓长生 - 邓长生
 
 从买方市场和卖方市场来看待房产税的效果,会发现两条截然不同的价格路径。一是大城市房市持续的火上浇油,二是小城市房市的雪上加霜。在这冰火两重天的世界之间,买单的依然是房奴——大城市的租房者和小城市的有房者。说来也是讽刺,最期望降房价的人,恰恰是为房产税买单的人。对于众多房奴与“蜗居者”来讲,即将来临的房产税无疑是当头一“棒”。实际上,刚需们除了要高价买房,现在又要替上一个卖家负担房产税的价格成本;租房“蜗居”的人们,除了要每月交房租,还要背着房产税“蜗行”,支付更高的租房成本。以上是就一线大城市的居住者而言。至于房产去库存周期很长的小地方,那里的业主们几乎是被手里的房子套牢,持有房产成了一件需要用钱“倒贴”的事。我们说回房价高昂的纽约。今年2月,纽约市长白思豪(Bill de Blasio)在媒体发表巿情咨文时说 ,纽约市正受到“可负担性危机”的威胁,房价上涨速度已远远超过了纽约的工资增长。由于房价成本高昂,“这座城市有这么多的人担心他们不能留在自己热爱的城市。”我想,纽约的现实正在逐步变成我们周围的现实,房产税对于我们而言不单单是让租房者和刚需继续买单,房价的“可负担性危机”将会进一步让青年务工者愈发失去留在自己热爱的大城市的能力 
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