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邓长生

邓长生:158-2047-4731

 
 
 

日志

 
 

不要轻易迷信房企疯狂拿地,有时也看不准市场  

2017-06-29 15:10:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这段时间不少人跟我说,他们那的房企还在不断的抢地,地价甚至是高过周边的房价,这是不是说明房企继续看好后市,房价还要涨?我还挺佩服碧桂园的逆向操作,现在碧桂园,恒大,明显在努力做大一二线,因为从长远来看,三四线终究还是敌不过一二线的。对比发现,这一轮三四线粮食充足的房企,销售额明显增长更快,比如碧桂园,一二线占比40%多,三四线占比40%,海外占比8%,也正是因为布局均匀,所以销售额增长比其它房企快。而万科、中海,保利,一二线占比超过八成,销售规模增速明显不如碧桂园。
别以为房企身在其中,就深谙其道。
1.涌向三四线
远的不说,就说上一轮调控,2010年一二线城市成为调控的重灾区,当时房企巨头,比如万科、中海、保利、恒大、碧桂园,从2011年开始就减少在一二线城市拿地,而随着新型城镇化概念的推出,三四线城市成为他们拓展的新天地。
当时,这些房企巨头都认为,一二线城市市场日趋饱和,规模毕竟有限,且竞争激烈,政策高压,逃出一二线,成为他们的共识,然后,2012年,就有大量小弟兄们跟着大哥步伐走,都纷纷跑到三四线开疆拓土。
结果呢,去了才发现,丫的三四线原来没啥需求,
2.回归一二线
房企再次对三四线失去了信心,接着,又是回归一二线的故事。
2013,2014年,龙头房企开始增大在一二线的布局。
我记得2014年10月份,龙光地产拿下深圳龙华一块地王时,楼面价超过2.5万/平米,业内一片惊呼,疯了吧,当时周边二手房价格也才两万多,不卖到三四万,哪有钱赚。
当时深圳楼市虽有回暖迹象,但还处于沉睡中,就连龙光自己都认为价格高了,他们对市场也不乐观。也算是赌一把。
但这次赌对了,龙光这个新盘,去年卖到七八万了。
这个案例其实也说明,大家都不看好未来的时候,你赌赢的概率反而大了。
万科的高级副总裁如何看深圳2015年的行情呢?他说即使调控放松了,房价不会暴涨,顶多涨个20%,谁又预料到,在加杠杆下,深圳在半年之内就暴涨接近一倍呢。
历来,万科对市场的判断是非常有预见性的,但也无法做到精准。
而到2015年初,减少三四线拿地,甚至是完全撤出三四线,又成了绝大部分房企的战略布局。
全线回归,深耕一二线,用力拼杀,再次成为了房企们的共识,所以2015,2016年,一二线的地王不断涌现,央企国企成为地王排头兵。
但这一次,意外的情况又发生了。
3.留守意外超速
一二线开始调控,市场逐渐冷却。
随着国家大规模棚改计划展开后,政府通过拆迁城中村,农村宅基地,赶农民进城买房,人为创造了大量需求后,同时将资金和投资需求赶往三四线后,三四线的销售意外火爆了起来。
尤其是从今年年初开始,三四线城市的销售明显加大,不光是销售提升,价格也有明显上涨,长三角的嘉兴、扬州、徐州等,以及中部的赣州、湘潭等不知明城市,过去一年时间内房价上涨幅度都在50%以上。
在加大一二线拿地规模的同时,继续留守三四线的碧桂园、恒大异军突起,一二三四五线全线开火,今年前四个月,碧桂园的销售额突破2000亿,甚至超过了万科120亿,成为行业第一。恒大今年前5个月销售额1813亿元,也远超排名第四的保利1050亿元销售额。
如果从价格计算,一二线利润是要比三四线更高,而从体量计算,全国三四线的规模超过一二线,如果要做大规模,三四线城市必定是不可或缺的市场。一二三四线市场涨跌是轮动的,只是先后的问题。
其实从今年他们的股票差别也看的出来,碧桂园、恒大的股票,还在稳步上涨中,而万科、中海、保利、绿地股票早就在调整震动中。股票反映的肯定是房企的业绩走势。
到了这里,在一二三四线均拥有粮草的开发商成为赢家,这又导致开发商做出新的判断,三四线不能缺。
每一次的调控教训,在房地产高潮迭起时,房企都忘得一干二净。
4.头脑发热又去三四线抢地随着三四线行情回暖,房企又头脑发热回到三四线去抢地了。
于是,新的错误轮回又开始了!
三四线城市卖地收入有非常明显的上升,其中佛山309亿、嘉兴267亿、温州252亿、宁波243亿、另外徐州、常州、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿。且溢价率有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。
中原地产研究中心统计数据也显示:截止6月7日,今年合计已经有25家企业拿地超过百亿,这25家企业拿地总金额已经超过6554亿,同比2016年同期拿地最多的25家企业合计上涨了58%。
现在很多房企看到三四线市场火热,又去抢地,但等到这一波政策扶持退出,三四线又会进入需求不足的境地,届时又将被深套。
我不知道他们是不是在为这一轮大调整提前做足充分的准备。二八定律,对的永远是少数人,大多数人一致的行为,往往是错的。
所以房企也常常踏错节奏,他们对市场行情往往也看不准。所以不要迷信大多数房企现在疯了一样的拿地,这不代表什么信号

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