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邓长生

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日志

 
 

你所不知的楼市新地王内幕潜规则的套路  

2017-06-03 01:36:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面粉比面包贵,是很多人认为房价不会跌的一大理由,能让小老百姓坚信房价还要涨,目的就达到了(具体我不好言明,你懂的。),对某些城市的「地王」,我是不了解土地拍卖的一些潜规则
“没有明文规定禁止的就是合法的。
”英联国际不动产董事长郭建波否认了“潜规则拿地”这一说法,他认为,这只是法律真空地带,政府需要招商引资,即使定向招拍挂,也是情有可原,而开发商需要利益最大化,双方一拍即合这种情况在二、三线城市尤其严重,政府和开发商都在钻法律的空隙。一线城市地方财政对土地的依赖相对较低,但二、三线城市一方面需要房地产来带动发展,最重要的是能直接增加政府土地收入
1、潜规则
目前各地的土地出让,基本上都是走招拍挂的程序,显得公开透明。
不过开发商如果想要拿到一块好地,前期是需要投入很多精力的,否则没你的份,要不然就直接以最高价格拍得。
这些年过去,现在除了一线城市外,在某些城市还是很流行,具体城市我不方便点名,套路大同小异,总结就是三点,还有漏掉的方法欢迎大家向我爆料。
(1)、有些「地王」是假的,参与前期一级开发的开发商去拿地,都会提前跟政府协商签好协议,约定一个土地保底价,外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。如果是别的开发商拍走的话,多出部分便按比例分成,如果是自家高价拍下来的话,政府再私下返回多余部分给开发商。
举个例子,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分。
(2)、一般的成熟地段,政府不愁卖,就更愿意走正当的招拍挂程序,但在一些新兴城市,或者是不成熟的新开发区,政府会先请来几个大的开发商做托,合围拍出高价,达到双赢。政府抬高地价后,再公开拍卖其他的土地,真正想赚的是后面的地价。
(3)、有些地方,政府会设置土地出让条件,为房企量身定做,或者是劝退有意参与竞拍的其它房企。如果公开拍卖的成交价过高了,开发商可以申请增大容积率来滩低楼面价成本,也可以通过税收减免、返还地价等方式降低成本。
2、回顾07年地王潮,08年退地潮
地买高了不要紧,还可以退!
很多人没经历过,我回顾下。
07年房价涨的轰轰烈烈,开发商热血澎湃,「地王」频出。
比如金地于2007年9月,经过45轮激烈竞拍才最终取得位于广州番禺区中心城区的该地块,成交价为15.9亿元,折合楼面价6230元/平方米,成为番禺「地王」。
就在金地竞下该地块后不久,政府在其隔壁推出限价地,销售限价仅为5500元/平方米,价格比金地项目的地价还便宜。(开发商还怎么卖...)
08年金融危机发生后,房价狠跌,被土地套牢的开发商,资金链紧张,07年高价拿地的风险立即显现出来,全国各地退地潮汹涌,尤其是「地王」,根本没法开发下去,摆明了要亏本。
当时,广州欠缴土地出让金的「问题地王」就有好几块,包括富力白云云祥路地块、保利金沙洲两地块、鸿荣源金沙洲地块、金地番禺中心城区地块,另外包括中莱投资的科学城地块。
金地的「地王」,最后跟政府协商解除合同退地,政府退给金地3亿元土地款。
2007年9月,福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,成为轰动一时的「地王」,楼面地价高达9953元/平方米。到08年3月初,融信地产不惜损失7000万元土地保证金,退还这「地王」。
还有南京荣盛置业有限公司07年也拿了一块地,当时转让价为7.1亿元,折合楼面地价每平方米5566元。按约定一年要缴纳完,但当时只缴纳成交价款总额的40%,即2.84亿元,拖欠4.26亿元,最后,南京国土局解除了合同,没收已缴纳的1.065亿元定金。
这是当时南京收回的第三款地,2010年2月和3月,南京国土局分别收回了仙林与宁南的两幅地块,共没收定金2.46亿元。 
浙江,2010年,仅余杭区就有17宗用地项目有欠缴行为,都是前两年拍下的土地,最后无法按期缴纳土地款的。 
万科在经历过08年的腥风血雨后,就发誓不再拿地王,融创去年10月之后就不拿地了,主要是对后市比较悲观,现在那些拿地的开发商叱咤风云,赚足了眼球,等到房价调整时才知道心里的苦
潜规则拿地,是开发商不愿言说的秘密。
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